Главная / Статьи / Покупка ветхого жилья: удачная сделка или русская рулетка?

Покупка ветхого жилья: удачная сделка или русская рулетка?

13 ноября 2013 в 11:09

Купля-продажа ветхого жилья, подлежащего в перспективе сносу, уже несколько лет является особым сегментом рынка жилой недвижимости. В большей степени подобного рода сделки характерны для Москвы и других крупных городов, где существуют специальные программы по сносу ветхого жилья с предоставлением взамен иной жилой недвижимости и (или) компенсационных выплат. Именно в этом, собственно говоря, и заключается главная цель покупки ветхого жилья – получить впоследствии определенные дивиденды. Только вот расчеты далеко не всегда оказываются верными, поэтому и сделки из перспективно удачных часто превращаются в крайне нерациональное вложение средств.  

Любой эксперт рынка недвижимости скажет, что независимо от региона и текущего состояния рынка ветхого жилья, к любой сделке следует подходить крайне осторожно. К сожалению, ошибок при покупках ветхого жилья очень много, и зачастую причинами «провала успешных сделок» являются:

  • просчет относительно перспектив сноса, которого придется дожидаться лет 10 и более и не дождаться в принципе;
  • неопределенность целей при покупке ветхого жилья, когда сделка рассматривается по принципу «сначала куплю, потом определюсь, а затем повезет-не повезет»;
  • неверный расчет возможной прибыли или иных дивидендов, когда вложения попросту не оправдывают себя;
  • расчет на «серые» схемы использования ветхого жилья, которые, несмотря на все формы конспирации, далеки от идеала, отлично известны тем, кому по долгу службы об этом следует знать, а потому легко выявляемы;
  • попытки сделать все самому – типичная проблема тех, кто где-то что-то прочитал, увидел, услышал и, пребывая в предвкушении сверхдохода, не желает даже побеседовать со специалистом.  

В целом получить дивиденды от приобретения ветхого жилья, несмотря на бытующее среди ряда специалистов мнение, что выгода здесь лишь теоретическая ираздута как мыльный пузырь, можно и вполне реально, если аккуратно и грамотно подойти к данному вопросу.

Варианты получения выгоды

Вариантов получения выгоды в той или иной форме от покупки ветхого жилья несколько. Типичными являются следующие:

  1. Улучшение жилищных условий, то есть фактически приобретение нового жилья по цене старого, а в ряде случаев еще и получение компенсации. Для сравнения покупка двухкомнатной квартиры в Москве по такой схеме может обойтись на четверть дешевле, но, как правило, не более того.
  2. Получение прибыли от сдачи квартиры в аренду. Если изначально цель такова, то необходимо будет проанализировать рынок арендного жилья, и оценить все те факторы, которые влияют на арендную стоимость в целом и по рынку ветхого жилья.
  3. Инвестиции на перспективу. Такой способ считается более гибким вариантом. Можно продать квартиру по большей цене в преддверии даты сноса, поскольку цены на ветхое жилье по мере приближения сноса всегда увеличиваются, но за полгода до даты сноса сделка уже совершена быть не может. Можно и не продавать, а дождаться получения новой квартиры (компенсации), стоимость которой с большой долей вероятности превысит сумму вложений, а затем продать уже новую квартиру или использовать ее для сдачи в аренду. Наконец, считается, что инвестиции в ветхое жилье, как и иное другое,в большей степени защищены от  инфляции.

Главный риск покупки ветхого жилья

Главный риск приобретения ветхого жилья один, он объективный, и от него никуда не денешься, - здание могут исключить из перечня домов, предназначенных под снос.  Такое возможно по разным причинам, например, в связи с корректировками плана застройки района, что характерно для случаев, когда здание планировалось под снос не столько из-за своей ветхости, сколько по причине создания помехи для строительства новых сооружений. Нельзя исключать и иные факторы принятия решения – позиция чиновников порой труднопредсказуема.    

 



Добавление комментария


Введите символы указанные на картинке