Главная / Статьи / Правила начисления налогов при продаже квартиры, и как получить имущественный налоговый вычет

Правила начисления налогов при продаже квартиры, и как получить имущественный налоговый вычет

3 июня 2013 в 13:16

В настоящее время все люди обязаны уплачивать налоги на любую получаемую прибыль. Налогообложению подлежит и доход от продажи жилой недвижимости. Размер налога четко установлен. Он составляет 13 процентов от суммы, которая была заработана при продаже квартиры. Однако всё чаще встречаются ситуации, в которых налог не оплачивается, либо его серьезно уменьшают. В этих ситуациях можно также получить налоговый вычет за покупку квартиры или любой другой жилой площади.

Правила начисления налога

Регулирование прав и обязанностей граждан по уплате налогов с продажи жилой недвижимости осуществляется Налоговым Кодексом Российской Федерации. Все ставки, которые касаются подобных сделок, предусмотрены в 23 главе указанного кодекса. Оплата налогов на доходы от продаж жилой недвижимости осуществляется как резидентами, так и не резидентами РФ.

Налог довольно просто рассчитывается. Сумма дохода умножается на предусмотренный процент. Однако практически все сделки купли-продажи недвижимости совершаются с целью улучшения жилищный условий. Довольно редко это приводит к обогащению. Для решения таких вопросов в законе предусмотрено право граждан на имущественный вычет, размеры которого оговорены в ст. 220 НК РФ «Имущественные налоговые вычеты». Всё это привело к разработке нескольких вариантов начисления налога на прибыль от продажи жилой недвижимости.

Общие правила:

  1. Если стоимость недвижимости более 1 миллиона рублей, то такая сделка облагается налогом. Если же она ниже этой планки, то гражданин полностью освобождается от уплаты налога.
  2. Не облагаются налогом при продаже также недвижимость, находящаяся в собственности три года и более.

Первый вариант.

Для того, чтобы посчитать налогооблагаемую сумму необходимо из общего дохода от продаж вычесть налоговый вычет, размер которого составляет 1 миллион рублей. Именно поэтому все сделки, доход с которых не превышает миллион рублей, налогом не облагаются.

Приведем пример. Владелец квартиры продал свою недвижимость за пять миллионов рублей. Для расчета налогооблагаемой базы необходимо применить формулу:

(5 000 000 – 1 000 000) х 13% = 520 000 рублей.

Таким образом, налог будет накладываться только на сумму 4 миллиона рублей. Данную формулу обычно применяют в тех случаях, когда собственник продает недвижимость, которую он приобрел, минуя сделку купли-продажи. В пример можно привести дарение, приватизацию, наследование и другие подобные ситуации.

Второй вариант.

Во всех других случаях собственник может самостоятельно выбрать альтернативную схему начисления налога. Она отлично подходит тем людям, которые ранее приобрели жилую недвижимость, а позднее решили ее продать. Суть заключается в том, что налогооблагаемая база будет исчисляться за минусом первоначальной стоимости жилья.

Опять же приведем пример. Квартиру купили за 2,5 миллиона рублей. После этого ее удалось продать за 2,8 миллиона. Для расчета налогооблагаемой базы можно применить такую формулу:

(2 800 000 – 2 500 000) х 13% = 300 000 х 13% = 39 000 рублей.

Если же квартира была приобретена меньше, чем за 1 миллион рублей, то намного выгодней будет использование первой схемы расчета.

К примеру, за покупку квартиры ушло 780 тысяч рублей, а продали ее за 1 200 000 рублей. Если использовать первую формулу, то необходимо уплатить налог с суммы 200 000 рублей, а если вторую, то – с 420 000 рублей. Всё это говорит о том, что при выборе схемы «доход минус стандартный вычет», продавцу удастся сократить свои расходы на уплату налога.

Если гражданин использует данную схему, то ему обязательно нужно будет представить документы, которые подтверждают его расходы. Чаще всего, это договор купли-продажи, по которому была приобретена недвижимость.

Стоит обратить внимание на то, что при продаже квартиры, которая досталась владельце в результате дарения, либо приватизации, такую схему тоже можно использовать, но при условии, что владельцы, за время проживания вкладывали средства в ее ремонт. Если сделать документальное подтверждение расходов на улучшение состояния жилья, то можно без проблем получить вычет на сумму данных расходов. Учтите, они не должны превышать 1 миллиона рублей. Если же данная сумма превышена, то проще обратиться к первой схеме расчетов. Документальное подтверждение предоставляет собой наличие чеков и других кассовых документов, которые полностью подтверждают покупку товара.

Третий вариант.

Все граждане при покупке недвижимости имеют право на налоговый вычет. Как это уже говорилось ранее, он начисляется на сумму, которая была потрачена на приобретение, но не более 2 миллиона рублей. Для получения такого вычета необходимо написать заявление в налоговую инспекцию по месту жительства или же в бухгалтерию предприятия, на котором работает человек. Предоставление вычета осуществляется только 1 раз в жизни.

Если купля-продажа недвижимости осуществляется в пределах одного года, то гражданину одновременно предоставляется право на получение вычета, а также ему необходимо уплатить налог. В таком случае проще написать заявление на взаимозачете по налогу и выплате. Пересчет позволит либо совсем избежать уплаты налога, либо же максимально его сократит.

В настоящее время Минфин РФ предлагает не облагать налогами доходы от продаж недорогих дач и единственного жилья. Сергей Шаталов, который занимает пост заместителя министра финансов РФ, уточнил, что справедливо будет не облагать налогом доходы от продажи жилья в случае, если данное жилье является единственным. Министерство финансов намерено установить предельное значение доходов от продажи недвижимости, которые планируется освободить от налога.



Добавление комментария


Введите символы указанные на картинке